안녕하세요, 얼마 전 꼬마빌딩을 매입하며 신축 건물주가 된 리밋넘기입니다. 😊 제 건물이 생겼다는 기쁨도 잠시, 첫 임차인을 맞이하며 새로운 고민이 생겼습니다. 바로 '상가 임대차 계약' 문제였죠. 좋은 임차인분을 만나 계약서에 도장을 찍으면서도, 마음 한편으로는 뉴스에서 보던 월세 연체, 계약 만료 후에도 나가지 않는 임차인과의 명도소송 같은 문제들이 남의 일처럼 느껴지지 않았습니다.
이런 제 고민을 들은 변호사 친구가 강력하게 추천해준 것이 바로 '제소전화해조서(提訴前和解調書)'였습니다. 처음엔 이름도 생소하고, '굳이 계약서 말고 또 뭘 해야 하나?' 싶었지만, 지금은 임대인과 임차인 모두를 위한 '평화의 계약서'라고 확신합니다. 오늘은 2025년 7월, 제가 직접 경험한 제소전화해조서의 작성 비용과 절차에 대한 모든 것을 공유해 드릴게요.
제소전화해조서, 그게 대체 뭔가요? 🤔
이름이 어렵죠? 쉽게 말해 '소송을 하기 전, 미리 판사 앞에서 약속하고 화해하는 절차'를 통해 받은 공식 문서입니다. 여기서 가장 중요한 포인트는 이 조서가 '확정판결과 동일한 효력'을 갖는다는 것입니다.
만약 임차인이 계약서의 핵심 내용을 위반했을 경우(예: 3기 이상 월세 연체, 계약 종료 후 퇴거 불응 등), 임대인은 수개월에서 1년 이상 걸리는 지루한 '명도소송'을 할 필요 없이, 이 제소전화해조서를 근거로 곧바로 법원에 강제집행을 신청할 수 있습니다. 시간과 비용, 감정 소모를 획기적으로 줄여주는 '사전 백신'인 셈이죠.
물론입니다. 이 조서는 임대인의 권리만 지켜주는 것이 아닙니다. 임대인이 부당하게 보증금 반환을 미루거나, 계약서에 없는 요구를 할 경우를 대비해 임차인의 권리(보증금 반환 의무 등)도 조서에 명시할 수 있습니다. 서로의 권리와 의무를 법원 앞에서 명확히 함으로써, 불필요한 분쟁을 막고 신뢰 관계를 쌓는 긍정적인 역할을 합니다.
리밋넘기의 실제 작성 비용 및 절차 후기 ⚖️
저는 부천에 위치한 제 건물 1층 카페 임대차 계약(보증금 5천, 월세 300)을 바탕으로 법무법인을 통해 제소전화해를 신청했습니다. 그 과정은 생각보다 간단했습니다.
비용: 총 88만 원, 임차인과 반반 부담!
가장 궁금해하실 비용입니다. 제소전화해 비용은 크게 '법원 실비'와 '변호사 보수'로 나뉩니다.
- 법원 실비 (인지대, 송달료 등): 약 3~5만 원 수준으로 매우 저렴합니다.
- 변호사 보수: 이 부분이 핵심입니다. 계약의 내용과 보증금 액수에 따라 보통 50만 원에서 150만 원 사이로 형성됩니다. 제 경우, 총 88만 원(VAT 포함)의 비용이 발생했고, 임차인분과 협의하여 사이좋게 절반씩(각 44만 원) 부담했습니다.
절차: 약 2~3개월 소요
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1단계 | 변호사(법무법인)가 임대차 계약서를 바탕으로 제소전화해조서 초안 작성 |
| 2단계 | 임대인과 임차인이 조서 내용을 꼼꼼히 검토하고 합의 (가장 중요!) |
| 3단계 | 변호사가 법원에 제소전화해 신청서 접수 |
| 4단계 | 약 2~3개월 후 법원에서 화해기일(날짜) 지정, 당사자 또는 대리인(변호사)이 출석하여 판사 앞에서 화해 의사 확인 |
| 5단계 | 화해 성립 후, 법원에서 제소전화해조서 정본 수령 (완료) |
제소전화해조서는 강력하지만 만능은 아닙니다. 예를 들어, "임차인은 계약갱신요구권을 포기한다"거나 "월세는 매년 10%씩 올린다"와 같이 상가임대차보호법의 강행규정을 위반하는 내용은 조서에 기재하더라도 법적 효력이 없습니다. 반드시 법의 테두리 안에서 합리적인 내용으로 작성해야 합니다.
핵심만 콕! 제소전화해조서 요약 카드 🃏
제소전화해조서 핵심정리
자주 묻는 질문 ❓
건물주가 되고 보니, 임대차 관계는 법 이전에 사람 사이의 신뢰가 바탕이 되어야 한다는 것을 느낍니다. 제소전화해조서는 그 신뢰를 단단하게 만들어주는 좋은 장치라고 생각합니다. 수십만 원의 비용이 처음엔 부담될 수 있지만, 미래에 발생할지 모를 수천만 원의 소송 비용과 감정 소모를 생각하면 가장 확실한 보험이 아닐까요? 😉
